住みよさランキング
あのケツ持ちデベロッパーの住みよさランキングとかなんとかランキングでは千葉ニュー最高!老後も安心!みたいな事になっていたけど、地元民は微塵も信用していなかったしそうでない人だって盛り過ぎやろこれって信じていなかったけど、とうとう専門家すら表立って危惧を。

新築は新築で増えた、でも依然としてサイレントヒルに出てきそうな煮崩れしたみたいな家や地区も多いよね。戸建ては勿論マンション・団地の集合住宅もなあ、大規模修繕・建て替えの時期になってからが本当の地獄。グダグダ移民政策と格差社会で秒でスラムになりそう。

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不動産市場においては、私は一介のエンドユーザーに過ぎません。
しかし、ブログ記事の取材の過程で、北総地域の不動産投資熱が高まっていることを感じています。しかし、賃貸需要が旺盛とはいえない北総地域での不動産投資には、本当に問題はないのでしょうか? 今回はこの点について、私がこれまで実際に見てきた北総地域の現状を踏まえ、お話したいと思います。
私が活動の拠点としているのは、千葉県北部の一帯、「北総地域」です。この北総地域には、成田ニュータウンや千葉ニュータウンなどがあり、千葉県のベッドタウンとしての役割をになってきました。しかし現在では地価が下落し続けています。築30年弱で4LDK程度の戸建て住宅が、一般の物件サイトなどで、100万~300万円程度の価格で掲載されています。これらのほとんどは、高度経済成長期からバブル期にかけて地価が高騰した時代に建てられたものです。市街地から遠く離れ、今となっては不便な分譲地に建てられた住宅が、その後のバブル崩壊、そして住民の流出によって「限界ニュータウン」となったものです。

これらの格安物件が市場に放出され、賃貸物件に転用される動きは以前からありましたが、近年ますますその傾向が強くなっているように思います。金融機関による融資引き締めや、人々の資産形成への関心の高まり、そしてキャッシュでも買いやすい価格帯の物件がこの北総地域の中古住宅には豊富にあるためでしょう。最初は居住用の中古住宅としてサイトに登場した物件が、公開後ただちに(個人投資家と思われる)数十人からお気に入り登録され、しばらくして賃貸物件として再登場する事例を、私はこれまで数限りなく目にしてきました。 ごく短期間ではありますが、私自身もこの地域の不動産業界に、業者として関わった時期があります。
その間、投資家の方から格安物件に関する問い合わせを頻繁に受けていました。週刊誌でも北総地域の投資物件に関する特集が組まれたり、空き家の買取りを積極的に呼び掛ける不動産業者が新規に開業したりと、バブル崩壊後、長く低迷していた北総の不動産市場は、ここに来て新たな局面を迎えています。

しかし先にも述べたように、北総地域の中古住宅は、本来はその物件の利便性の低さや、不動産として何らかの欠点があるゆえに価格が低迷していたものです。いくら価格が安くとも、それだけを決め手にしてはハイリスクな投資になりかねないことは想像に難くないと思います。千葉県の郊外部は現在、多くの地方都市同様、住民の基本的な移動手段は自家用車であり、単純に駅や商業地から近ければ良いという市場ではありません。「想定利回り」が、実は単なる捕らぬ狸の皮算用に過ぎないような訴求力の乏しい物件も少なくないのです。

(中略)地域の路線バスは廃止されて久しく、現在利用できる公共交通機関は、市民のみ利用可能な予約制の乗り合いタクシーや乗り合いバスだけです。それ自体は珍しいことではありません。ただ、この分譲地から小中学校までが非常に遠く、子供の足では軽く1時間以上かかってしまいます。事実上、子供の通学には家族による自家用車での送迎が必須になるでしょう。
北総地域には、近年でも新たに開発されている分譲住宅地があります。しかしそのほとんどが、小中学校に近接した地域です。背景には、路線バス網の縮小といった公共交通の衰退、そして少子高齢化による小中学校の統廃合があります。

(中略)実際にはどのような状況になっているのか、この分譲地の現状を少しご紹介しておきたいと思います。 まず、街路や路肩は一見して荒れているのがわかります。一部の側溝は壊れ、土砂に埋もれています。道路は狭く、擁壁は老朽化が進み、崩落の危険性があるものも見受けられるほどです。多くの区画は草刈りも行われずジャングルと化しており、住宅用地として適切な整備が行われているとは言えません。
この分譲地は多くの区画が擁壁の上に位置しています。そのため敷地への車両の乗り入れが困難です。これが、空き区画の活用を阻む大きな要因と思われます。北総地域においては、総じて擁壁上の宅地は利用率が低く、また適切な管理が行われていないことが多いのです。 昭和の時代に開発された古い分譲地の住宅は、駐車場は1台分しかない場合が多くなっています。この分譲地も例外ではありませんが、ここは擁壁があるゆえに新たな駐車場所の確保も困難になっています。

(中略)そこで今回、本記事執筆のために改めて現地を訪問した際、問題の物件のすぐ近くで洗車をしていた若い住民の方に声を掛けてお話を伺いました。
その方によると、「自分は幼少期にこの分譲地に引っ越してきて今年で16年目になるが、記憶ではその2棟に居住者がいたことはない」との回答でした。これは想像以上の話でさすがに驚かされました。築30年程度の家屋が、16年もの間ずっと空き家というのは尋常な事態ではありません。

(中略)北総地域の駅から遠い不便な分譲地の多くは、高度成長期からバブル期にかけて、実需ではなく投機商品としての性格を色濃く打ち出して開発・分譲されたものです。それらの空き地が、今日ではもはや地価上昇の見込みを永遠に失ったまま、宅地としての需要もなく放置されているのです。空き家が放置されて荒れ果てるくらいなら、賃貸物件に転用された方が地域社会にとっても有益かもしれません。
しかし一方で、再びこの北総の地がハイリスクな投資の実験場になっていくのではという危惧も抱いています。
https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20211020-00005196-rakumachi-column
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